【专栏】“烂尾楼”可能的出路
夏心愉 · 零壹财经 2022-07-15 18:04:08 阅读：22042
作者：夏心愉 来源：零壹作者专栏
今晚的内容，回答几个这两天愉见群里聊得最酣的问题，事关“烂尾楼”。
一、多地爆“烂尾楼”了，咋整？
从现在的政策导向，包括金融机构的资金支持来看，一大解决办法是找“接盘侠”，代建来救局那种。当然咯，丑媳妇难见公婆，太糟糕的房企项目估计也难出手，但至少接下来总会有另一些烂尾楼盘子，有人接掉。
之前其实已经陆陆续续有蛮多类似的接盘盘子了，政策面也都是很支持的。龙头房企、央企国企房企来接的也有；我看到还有一些信托机构之类的，估计本来资金就闷在里头没逃出去，现在也干脆接管代建，也就是金融机构“委托开发管理”了。总之新模式也挺多。
但是这事儿吧，有俩关键点：一是钱从哪儿来？二是雷锋从哪儿来？
所以第一，要看项目尽调情况，区位、市场、抵押率、烂尾前完成度、资金窟窿情况等，项目还行的应该能解决，如果项目不咋地，那这事儿也不能纯靠商业化运行，弄不好接一个亏一个，谁肯干呢？所以后面可能还得多辅助一些政策面的推动。毕竟说到底，这事儿不也成了民生问题了么。
我看大家都骂开发商，开发商当然有他们的问题，是他们搞那么高成本发债啊融资啊、搞那么高杠杆运营的。但问题是，现在他们个个ICU插管再逼他们也没用了。保交付不保企业，还要求企业资金滚动开发的话，他们是真没资金好滚动了。讲真的有些开发商，其实已经撑到最后不可能再滚动得下去了，只好躺下了。
好，那么症结就到了第二个问题上头，资金哪儿来？我看见“寻瑕”有一个猜测，或许有可能性，说是，有请四大AMC相助，有请龙头房企、央企国企房企出马，引入优先受偿专项贷款模式（类似共益债模式），代建解决烂尾楼，贷款解决资产荒+坏账。
所以摊上烂尾楼的买房客，先祝你们否极泰来，说不定，熬一阵后面能遇上代建。
二、商品房预售制这种奇怪的模式，取消吧，没钱就别盖楼
预售制这种模式，说本质，是为啥存在的？要“愉见财经”说啊，不就是开发商没有足够的钱么，权宜之计，就让买房人先掏给他们。
这种模式在上世纪90年代、本世纪初，有点用，因为那时候房改后，全国缺商品房。但现在为啥还需要这种模式呢？
让开发商，提前拿着买房人的钱，造买房人的房子，然后还造不出来封不了顶，买房人钱给出去了——但，都没个产权保障。
我个人近几年是不敢买低信评开发商预售楼的，买了都睡不好觉，要天天去翻这家房企财报了。不信给你看个对话：
三、银行安好？风险蔓延到他们头上了没，连股价都齐刷刷跌了？
这事儿，反正15家银行都公开回应了，你们看回应吧嘿嘿嘿。顺便还有A股上市银行的个人房贷总额与占比（截至去年末）。
《财经》记者整理了，直观而清晰，我就不重复劳动了，直接用他们的两张图了，鸣谢“财经五月花”。
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