尽调系列 | 房地产开发贷款为什么最简单

本文为尽调系列第四篇——房地产开发贷款为什么最简单

为房生，为房死，为房奔波一辈子。

这个沉重的现实话题，无法回避，房地产，既是国民经济的主要构成部分，也注定深刻影响几代人的生活质量和工作环境。

说尽职调查，也绕不开房地产这个现实经济的异形。

本文，从纯粹技术的视角，来讲一讲房地产开发贷款为什么是最简单的贷款种类。

一、一般公司贷款的几个核心问题

按照常规的分类（银监会“三个办法一个指引”），公司贷款分为2类：流动资金贷款、项目贷款。

（一）流动资金贷款的问题

流动资金贷款的总额占整个公司贷款总量的70%以上。流动资金贷款看似简单，实则最难。主要难在三个方面：

1、资金的真实需求不明朗。企业的日常经营周转是否需要流动资金，在现有技术下，难以判断。企业的资产负债极其复杂，随着季节、区域、宏观经济形势的变化而不停调整，预付、应付、预收、应收也要随之调整。企业的收入来源多样化，成本多元化，管理对象分散化。

2、资金的真实用途不明朗。虽然银监会规定，单笔出账，大多需要受托支付，定向用于日常经营采购和支出。但业内人士都知道，这只是表面的合规约束，实际融资款项的流向难以掌握。即使是真的用于采购原材料或者货物，几天或者几个月后，这些原材料对应的产品生产销售完毕之后，也转化为企业的自由可支配现金了，这个时候，企业可以挥舞着支票去干想干的事情了，理性一点的，去扩建固定资产、扩充产能；激进一点的，就去炒股、炒期货、炒房地产。

3、还款来源不确定。企业的三项现金流（经营性现金流、投资性现金流、融资性现金流）是混杂在一起的，无法明确区分。还款资金到底是销售收入、还是挪用的预付资金、或者是他行贷款资金、甚至是股东拆借，在现实情况下，只有企业的实际控制人和财务总监才能了解。

流动资金贷款的这3个问题，是市场经济体系本身的特质所决定的，是世界性难题，不独中国金融特有。

（二）项目贷款的问题

项目贷款，本质是风险投资、股权投资。

所以项目贷款的问题更麻烦，主要有2个。

1、还款来源不确定性极大

一片空地，要建设一个项目，能否顺利形成资产，存在不确定性；形成资产后，能否打通上下游，实现生产和销售，存在不确定性；产能利用率能否达到盈亏平衡点，存在不确定性；销售收入能否形成现金流，存在不确定性；净现金流能否覆盖偿债本息，存在不确定性。

2、贷款收益与贷款风险不匹配

项目贷款的风险，远远超出了流动资金贷款，但是贷款收益，却只是普通的贷款利息收入。所以，大部分的银行，对真正的项目贷款，既没有经营能力，也没有经营欲望。

二、房地产开发贷款的几个极端优点

房地产开发贷款是项目贷款的一个特殊分类。本文所称的房地产开发贷款特指住宅类开发贷款。

（一）行业透明

上游：土地市场、建安材料、建安工程，完全透明

下游：普通市民的刚需，所有人和所有媒体都关注，完全透明

同类产品：同质化、标准化

替代产品：没有

供需：受益于我国城市化的起点较低，人口不断由农村向城市迁移，供给始终小于需求

整个产业链都是透明的。那些破产和重组的房地产企业，失败的原因无外乎两个：不合理融资、急速扩张。

（二）单个项目简单

合规性：四证齐全（建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证）

技术可行性：混凝土建筑的技术标准化，属于低难度工程。

市场可行性：看看附近新开的楼盘销售情况、看看国土资源局备案的项目网签情况就可以了

财务可行性：资本金和开发贷款到位后，按工程进度支付工程款和材料款；销售价格比照市场价格，销售期限短则3个月，长则2年；整个项目，从前期开挖地基，到后期销售完毕，并没有复杂的资金调拨和筹划。资产单一、负债单一，收入单一，利润单一，现金流量简洁无比。

单个开发项目的简单性还体现在所有环节的极度简化：土地可以并购取得、建安工程可以外包、销售可以外包、广告可以外包、按揭有银行配合。开发商只是对项目进行了综合管理和品牌输出。

将项目开发建设与现金流玩到最极端的例子，就是恒大集团当年开发的第一个楼盘：金碧花园。

恒大刚刚成立时，是个空壳公司，没有资产，更没有现金。金碧花园项目光前期土地款，就要500万元。许家印奇迹般地从银行融资了300万元，缴付了部分土地款。

1996年6月8日，金碧花园破土动工，8月8日正式公开发售，开盘价定为2800元/平方米，当天上午首期的323套住宅就全部卖完，一共回款8000多万元，从而解决了工程款。金碧花园创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹：当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年入住、当年受益。

三、金融机构的考虑

（一）宏观层面的行业预判

经济形势向好，居民收入高，自然买房换房，房地产市场发展向好。

经济不好，为了保增长、保稳定，必须刺激房地产，带动几百个关联产业发展，从而带动GDP和税收，房地产市场还是必须向好。

（二）产品模式简单

前期尽调简单、审查审批简单、放款简单、贷后管理简单。

（三）规模优势

房地产开发贷款的单体金额大，容易在短时间内形成巨量的信贷资产。在同样的人力资源配置下，房地产贷款的效率最高、难度最小。对于很多支行或者业务部门来说，一个项目的开发贷款，足以养活整个业务团队。

（四）资产收益率较高

发放开发贷款，有贷款利息。

要求建设承包方在银行开户，这样，又有活期存款结算。

建设完毕后，销售时，销售回款有活期存款结算。

给个人消费者发放按揭贷款，又来一次贷款利息收入。

一个项目，有多种多样的盈利办法。

（五）第二还款来源有保障

按照标准的房地产开发贷款，单个项目资本金比例不低于20%。

这样，即使是项目烂尾了，只要流程完备、手续合规，项目的处置有较大的市场可行性。最近，万科收购的广州烂尾项目，就是典型例子。

四、时代的异形

总的来说，在当前时代背景下，房地产开发贷款粗暴盈利，资金用途明确，还款来源清晰，是最简单的贷款品种。

普通的贷款——流动资金贷款和其他项目贷款，难以解决的问题太多，而在房地产开发贷款面前，这些问题都技术性地解决了。理性人都是趋利避害的，所以，大部分的金融机构都战略性地倾向房地产开发贷款，甚至创造各项产品和工具，解决土地出让金问题，解决杠杆问题，解决再融资问题，让开发商低成本或者零成本开发项目，从而使得这只中国经济的异形强大无比。

至于盛宴何时休止，我等庸人难解。

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